物业管理新矛盾:业主委员会法律地位争议重重

中国普法网 2007-11-26 11:05:40

　　一大摞有关物业纠纷方面的材料和书籍摊在办公桌上，北京市人大代表朱崇君仔细地翻看着。每一个词，每一句话，他都会细细斟酌，材料和书籍上被描出了各色标注。
　　11月20日，本报记者见到朱崇君时，他正在埋头梳理材料，准备就新修订的物业管理条例的有关内容，进一步与北京市高级人民法院探讨。因为朱崇君在走访了很多基层法院，分析了大量物业纠纷案例后，发现在司法实践中，一个核心问题，即物业公司与业主、物业公司与业主委员会、业主委员会与业主之间的诉讼关系上，存在着很大的理解偏差，进而导致在司法实践与法律法规之间不协调。
　　朱崇君说，上述问题的核心在于物业管理条例第六十七条。据了解，这个条款不仅仅是法官在办案过程中存在理解上的分歧，很多当事人，包括业主和物业公司也很容易忽视。该条款规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”
　　业主委员会的督促催交程序与物业公司向法院起诉，两者之间到底存在着什么样的逻辑关系？应当如何对待业主委员会的诉讼主体地位？朱崇君和北京市高院进行了多轮的探讨。
　　现状调查一 业主委员会督促程序是否前置不明确
　　据北京市第一中级人民法院对近几年审理的物业纠纷案件统计：一审有95%以上的案件是物业公司作为原告起诉业主追索物业费。在绝大多数案件中，法院都判决支持或大部分支持了物业公司的请求。于是业主上诉。二审案件中上诉人有90%以上是业主。绝大多数二审物业纠纷案件维持原判。在业主拒交物业费的抗辩理由中，以物业服务不达标作为抗辩理由的情况每年均占案件85%左右，并持续增长。在这些案件中，业主往往因为没有有效证据证明物业公司违约，而遭到败诉。
　　另由本报记者独家获悉的一份统计资料显示，截止到2007年11月20日的近三个月中，北京市第二中级人民法院审结物业管理纠纷案件85件。除了撤诉的案件外，其中47件是物业公司向业主主张物业费，而且均是物业公司直接起诉业主，一审判决结果均是物业公司胜诉，业主上诉。
　　其中最为显著的一个特点是，只有一起案件在抗辩理由中提及了物业管理条例第六十七条，即业主委员会的督促程序是前置程序，物业公司不应直接起诉业主。
　　2004年10月29日，陆某入住其购买的房屋。之后，除了其房屋发生质量问题外，陆某发现其所在小区“绿化差，保安不负责任，外人随便出入，影响业主休息，不安全”。基于以上原因，自2005年8月到2007年6月，陆某拒交物业费用。
　　2007年4月，物业公司将陆某起诉至北京市通州区法院。随后法院判决支持了物业公司。陆某不服，上诉。在上诉理由中，认为其没有收到业主委员会催交通知，物业公司无权直接向法院起诉。2007年10月12日，二审法院作出终审判决，维持原判。但针对上述上诉理由，判决书中未作说明。
　　据介绍，不仅在北京，很多地方的法院受理的同类案件中，对于被告提及“业主委员会催交督促程序是法院立案的前置程序”的抗辩理由，判决书中都不能给予积极解释，大多采用回避的方式。
　　事实上，部分法院的法官已经注意到上述问题。比如，北京市昌平区法院回龙观法庭针对物业费纠纷案，执行立案前的“五审查”：一审物业企业的资质；二审有无物业服务合同；三审物业公司是否履行了告知义务；四审在业主委员会未催交的情况下，物业公司是否履行过催交义务；五审物业服务是否达到合同约定的标准。在这个“五审查”的原则中，催交的义务被列为是否立案的条件。
　　但是，朱崇君认为，这种做法并不完全符合物业管理条例的规定。按照该条例第六十七条，直接向业主催交物业费用的不是物业公司，而是业主委员会。回龙观法庭的立案标准说明，如果物业公司没有履行催交义务，那么法院是不会立案的。然而，要使得这样的立案标准更符合法律的话，应该是，如果业主委员会没有催交的话，法院不应立案，即说明业主委员会的督促催交程序应当为前置程序。