物业管理新矛盾:业主委员会法律地位争议重重

中国普法网 2007-11-26 11:05:40

　　第一次提出该前置程序的案件是北京世纪城物业纠纷案。代理律师李劲松在接受本报记者采访时说，当时四名被告业主的处境已经很明确，败诉承担费用无疑。但是在他提出物业管理条例第六十七条之后，庭审一度陷入僵局。李劲松的观点是，“不经业主委员会点头，物业公司无权直接起诉欠费业主”。
    现状调查二 业主委员会诉讼地位仍尴尬
　　为什么法院会忽略这样一个关键问题呢？其实，这就和另外一个也很尴尬的问题交织在一起，即业主委员会处在一个什么样诉讼地位上。这个问题是解决物业管理条例第六十七条的前提。
　　朱崇君认为，在这个方面，“北京市高级人民法院是走在最前面的”。2004年1月1日《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》中明确了业主委员会在一些特定的情况下可以作为原告来维护小区业主的利益。但对业主委员会能否做被告既未明确也未否定。
　　因此，各级法院在是否受理业主委员会当被告的案子时仍存有疑虑，由此衍生了：是否落实物业管理条例第六十七条，把“由业主委员会先行催交”看作是物业管理企业对业主提起诉讼的前置条件，也存有顾虑。
　　其实，这些顾虑并非没有实际原因。2006年12月，在上海市杨浦区法院审理的一起业主委员会与建材公司购销合同纠纷案中，拒不支付货款的业主委员会以其不是独立法人而不能当被告为由，要求原告将所有业主列为被告，而法院最终直接判定业主委员会应当支付拖欠货款。但众所周知的一个事实是，业主委员会本身没有任何财产，那么，在这种情况下，法院的判决将成为一纸空文，使得物业公司的合法权益不能得到保障。
　　基于这种情况，2004年11月重庆市高级人民法院《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案中诉讼主体资格的指导意见》中明确界定业主委员会在物业活动纠纷中可以当原告，也可以当被告，参加诉讼的风险由业主委员会和全体业主共同承担。但对这种规定，朱崇君持保留意见，他认为，诉讼风险只应针对那些没有交纳物业等费用的业主，不应将风险转嫁到全体业主身上。
　　北京恒德律师事务所在接受朝阳区司法局委托的一项调查中也发现，根据现有的法律法规，业主委员会既不是社会团体，也不是企业，更不是政府机构。也就是说，按照法律规定业主委员会目前并不具备任何法律主体资格。由于其主体地位不明确，在涉及法律诉讼等实际操作过程中，其能力得不到充分地发挥。这让本就矛盾重重的物业纠纷案件更加扑朔迷离。
　　真正确立业主委员会可为被告主体资格的是10月1日实施的物权法，该法第七十八条规定：业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。朱崇君认为，该条款实际认可了业主委员会可以当被告。
　　但是，该项条款只说明业主与业主委员会之间发生纠纷，业主委员会可以作为被告。并没有明确地说明业主委员会作为被告的其他情形。朱崇君建议，在物权法颁布和新的物业管理条例实施之后，最高人民法院应当适时出台相关司法解释，廓清业主委员会作为被告的范围。
　　其实，根据最高人民法院(2002)民立他字第46号复函，已经明确了业主委员会符合民事诉讼法“其他组织”的条件。朱崇君说，在上位法中也没有禁止业主委员会作为被告的条款，因此业主委员会可以作为被告。“但是法律法规或者司法解释都没能够很清楚地对业主委员会的主体资格问题进行详细阐述。”
　　现状调查三 诉权有不对等性
　　在上述陆某与物业公司案件中，被告在一审时曾提出反诉，要求物业公司承担因为物业管理不到位所产生的责任。但是，两审法院均未支持其反诉的请求。
　　朱崇君分析说，这里面存在着一个重大误差。抛开物业管理条例第六十七条，设定如果因为拖欠物业费，物业公司可以直接起诉业主的话，那么根据对等性，业主完全可以反诉或者另案起诉物业公司。然而，司法实践中，却将业主的这项权利“堵死”了。