物业管理新矛盾:业主委员会法律地位争议重重

中国普法网 2007-11-26 11:05:40

　　这对于本来已经因为举证方面弱势，往往败诉的业主，无疑是雪上加霜。
　　比如在诉讼中，业主提及小区公共区域的广告费、停车费的收益分配等问题时，法院通常会认为，这是业主委员会与物业公司之间的合同纠纷，而另案处理。
　　进一步讲，根据北京市高院《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第七条的规定，小区物业公司损害业主公共权益的，应当由业主委员会作为原告提起诉讼。被起诉的单个业主就此提出的反诉，不会被法院所支持。
　　而很多物业纠纷中，业主为了增加自己的举证力度，往往要求追加业主委员会为案件第三人。但根据该意见第十条之规定，这也不会被法院所支持。
　　朱崇君说，这些限制无疑把个体业主陷入孤立无援的地步。
　　在这种情况下，只有一种出路，即物业公司损害业主公共权益时，由业主委员会向法院提起诉讼。朱崇君分析，这在实践中难度极大，甚至不可能。业主委员会起诉违约的物业公司，属于财产性诉讼，往往需要巨额的诉讼费和律师费。“理论上，这笔费用由业主平摊，实际上谈何容易。偌大的业主群体，意见千奇百怪，短时间内无法获得统一意见，耗费了人力物力，最终丧失了最佳诉讼时间。”
　　“上述矛盾大大削弱了业主委员会的地位和威信，使得本以千辛万苦选举出的组织，形同虚设。”朱崇君不无担心地说，“这无形之中为物业公司侵害业主权益增加了砝码。这实际上也是否认物业管理条例第六十七条的一种表现和后果”。
　　现状调查四 直接起诉业主会产生后患
　　朱崇君长期跟踪了北京市海淀区三才堂水清木华园小区的供暖纠纷案。
　　该小区的供暖系统使用自有燃气锅炉，属于小区自管。2003年该小区物业管理委员会聘请一家供暖企业负责管理经营，合同期五年。2006年小区业主委员会发现供暖合同履行过程中存在若干问题，主要有：供暖质量；使用小区锅炉向小区外超面积供暖的收益问题；锅炉折旧费去向不明，几年后锅炉更新无从着落；根据合同，供暖企业向全体业主返利没有兑现，供暖企业也拒绝合同中约定的审计。
　　对于以上问题，小区业主委员会多次找供暖企业协商未果。2006年10月，小区业主委员会在小区张贴了《关于暂缓交纳供暖费的建议》。供暖企业遂采用律师函和诉讼的方式起诉各个业主，要求业主交纳供暖费。法院判决业主支付相关费用。
　　在抗辩理由没有得到法院支持的情况下，2007年10月16日，小区业主委员会不得已请小区物业管理公司将原供暖管理公司强行轰出了小区。
　　朱崇君发现，在这个案例中，一些深层次的问题不得不考虑：在供暖企业起诉各个业主案子中，绝大多数个体业主在举证方面都是弱势的。在合同履行过程当中，相对个体业主而言，能真正有效监督供暖企业服务质量，收集全体业主意见，综合发现、确认供暖服务过程中存在问题的只能是小区业主委员会。而这项工作，对于每一个个体业主来讲，其精力都是有限的，也是很难做到的。这样一来，法院判决各个业主限时交纳供暖费也是很自然的。但问题是：一旦供暖企业收够了供暖费，五年合同期满走了，小区的锅炉无钱更新，这个重大责任谁来担负？“因此，我们不能不严肃、认真地对待物业管理条例第六十七条。”
　　2007年年初，在北京市第十二届人大五次会议上，朱崇君提交了一份《规范物业管理，还须从司法上理顺关系》的建议案。
　　在建议中，他写到，根据物业管理条例第六十七条可以解读出：该条款明确了业主委员会的催交义务；明确了由业主委员会先行催交，是物业管理企业对业主提起诉讼的前置条件。
　　朱崇君认为，就水清木华园的供暖案例，按照物业管理条例第六十七条，业主委员会没有履行规定的催交义务，相反地，在小区张贴了《关于暂缓交纳供暖费的建议》。这种情况下，准确地说，法院不应当受理供暖企业起诉各个业主的案子。如果供暖企业认为与业主委员会无法协商，必须通过司法途径解决的话，应当首先起诉业主委员会，这样才符合物业管理条例第六十七条的精神原则，才能进一步避免矛盾的升级。